如何避免陷入物业预租引发的纠纷

在地产物业正式建成前,所有方以预租赁的形式将物业提前出租给承租方已经是目前行业惯用的做法了，造成此现象的原因主要是由于地产建筑施工周期以及办理各类法律证明所需耗费的时间落后于市场新增的需求。因此，预租，往往由于物业的相关产权证明不能落实，导致租户无法预期入驻而产生相应的租赁纠纷问题。那么，究竟谁应该为租户的损失买单呢？

随着预租赁现象的日益普遍，日前，最高法院出台《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，并于2009年9月正式施行，但是从解释的具体条文来看，并不能给承租方带来足够抵御风险的保障。在具体的法律保障前提下，承租方可以通过以下5条简单的准则从一定程度上避免纠纷的发生。

准则1：出租人未取得建设工程规划许可证，或者物业本生未按照建设工程规划许可证的规定建设，这种情况下出租人与承租人订立的租赁合同无效。

最新出台的司法解释明确规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但是在中国，尤其是在二，三线城市，此类违规操作的现象十分普遍。高等法院认为处于这种情况下的租赁合约无效因为其本身违反了法律对此强制规定的条款。此条的法律根据是使用未取的或违反规划许可的物业，是违反建筑条例的做法。

准则2：如果预租赁合同被认定无效，那么在其基础上签署的任何协议均视为无效

如果预租赁合同被认定无效，那么所有在其基础上由出租方与承租方协议签订的任何承诺，优惠条款，赔偿条款均视为无效。这就意味着，一旦合同视为无效，所有其他相关的协议均停止履行。高等法院并未规定合约所规定的这些条款是否独立于合约规定的其他无效条款，很有可能的情况是协议将全部被人定位无效，承租方因此只能求助于普通法对申请赔偿的相关规定。 比如在上海，出租方与承租方在协议签订预租赁合同的同时可以至相关部门办理地产交易登记注册手续，这样承租方可以确保出租方已经获取了相关的许可证明（因为许可证明也必须登记在案）。但是即使办理了注册手续，租赁合同被判无效的情况仍可能发生。

准则3：目前中国的法律就租赁合同无效的风险及赔偿事宜的规定还不明确

当预租赁合同被认定无效后，如何界定出租方与承租方之间的责任及赔偿事宜取决于双方的过错程度，并非合同中承诺的条款。一般过错可分为故意或过失。但在实际案例中，很难评估双方各自的过错应承担总体损失的具体比例。比如出租方与承租方在签订预租赁合同时，双方都知道并未获得相关的规划许可证，那么该如何判定双方的责任呢？50比50？75比25？没有一个同一的标准。在类似的案例中，如果出租方事前曾经给予承租方关于许可证的承诺或保证，声称已获取规划许可证，那么承租方便只是过失。

准则4：房屋装饰装修纠纷处理办法

租赁合同被认定无效后，就装饰装修问题，如果双方达成协议，出租人同意利用的，可折价归出租人所有。如果双方未能达成协议，可按下列两种情况处理： 如何移除装饰装修物不适用于实际情况，那双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 如果装饰装修物可以移除，则由承租人负责拆除。 该解释没有明确在上述第二种情况下承租方拆除装饰装修物的成本问题，即使承租方必须履行拆除的责任。不过这与中国普通法相一致，即当合同被认定无效后，房屋应按原样返回出租方。最高法院认为对于那些不会造成过渡折旧的装饰物，承租方有责任将其拆除。 如果由于出租方的过错，承租方需全部承担造成合同无效的责任，如违反规划许可，那么根据准则3，承租方可以向出租方索取因拆除装修装饰物带来的全部损失。

准则5：预租赁物业装修注意事项

如果您是预租尚未完全竣工的物业，先不要进行装修，直到取得相关的产权许可。 如果您一定要进行装修工作，那么建议您进行相关的尽职调查确保所租物业已取得建设工程规划许可证，并由出租方保证物业符合建筑规划条例。

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